大连天津街商业街面临的形势及应对
大连市天津街商业步行街管理办公室主任 刘军海

　　大连市民瞩目已久的天津街商业街改造历时三年于2004年1月18日正式开街。经过开街后半年多的实际运行，无论是天津街上的“老兵”（如天百大楼、国泰商厦等），还是刚开业的新将（天植商城、天和广场等）面临形势严峻，即便是“五一”黄金周期间，也人气不兴，商气不旺，与往日熙熙攘攘的人流、货如轮转的繁华构成了鲜明的对比，也与市区政府对天津街商业区改造所寄予的殷切希望有一定差距。为实现市区政府将天津街商业步行街打造成香港的铜锣湾，成为世界一流的黄金街目标，作为天津街商业步行街的管理部门，按照客观规律，科学分析，积极争取市区各方支持，有的放矢采取对策，力争用最短的时间使百年老街承袭商业繁华，再放异彩。
　　一、开街后的天津街商业步行街面临的形势
　　截止目前，天津街商业区改造的9个项目中已开业5个，尚有天海同乐城、万国购物中心、修竹广场、圣邦商厦未投入使用，从当前天津街商业街运行的状况来看，业态单调、功能不全、商业饱和、居民动迁、南北收入水平、生活习惯差异、文化气息不浓等深层次问题使天津街商业步行街经受严峻考验。
　　1、业态单调。天津街商业区改造将天津街定位为集购物、旅游、休闲、餐饮于一体的商业街，尽管在新改造项目的招商中注意了业态规划，但追求招商率使一期改造新开业的商业项目无法避开与已开业的老商业项目业态的重叠，天津街商业街已成为大型百货业的聚集地，新增加的餐饮业态自身缺乏老字号餐饮的号召力而步履为艰，正在经营的几家娱乐场所由于娱乐设施基本上与市内其他商业区雷同，缺乏新颖性、平淡无奇的经营使天津街的娱乐业没有打出市场，取得一流商业街应有的社会影响力。新引进的新型旅游观光车造型新颖，环保科学，但叫好却不卖座。如此一来，凭借百货业支撑天津街的业态组合不可避免在市场竞争中不被消费者垂青，依照市场规律，解决天津街商家定位雷同，进行旨在提高天津街区域竞争力的业态调整已成为当务之急。
　　2、功能不全。当前，天津街上营业面积超过1万平方米的大型购物中心林立，作为公共设施配套的普照街停车场和上海路B3地块立体停车场由于诸多原因时至今日尚停留在净地待开发阶段，而已建成的停车场因道路单双向等原因机动车进出困难。由于历史原因天津街西段的国贸大厦、糖酒大厦、新型地块等开发项目时至今日仍处在闲置阶段，天津街东段56号地“老街”项目也由于容积率过低，开发成本大而乏人问津。这些待开发地块和拆迁工地横贯天津街东西，只能凭借十几米的广告牌匾遮掩，启动这些项目，完善天津街商业步行街功能非朝日之功，非得需要三年五载。而且普照街、友好路、上海路、民生街四条街将天津街分割成五段，其中两条路是单行路，交通问题、停车问题、公交与站点问题均困扰天津街人气提升。
　　3、商业饱和。天植商城、海昌名城等一批天津街商业街改造项目的投入使用，使天津街商业步行街由原来不到10万平方米的商业营业面积，一下子增至20万平方米，集中了16个大型商业项目。据资料统计，我市商业营业面积已人均超过3平方米，远超过发达国家同等城市人均商业营业面积1平方米的标准，商业饱和、市场分割、购买力分流以及自身之间错位经营成效不明显，使原本由于改造对天津街商业经营状况产生的消极影响开始放大，商业街内部相互竞争的压力增加，内耗加大，凝聚力降低，无法发挥天津街整体优势，致使像早期开业的天和广场不得不吞下部分楼层闭馆调整的苦果，后期开业的天海同乐城地上部分、天植商城B座招商受阻。
　　4、居民区动迁。天津街商业区一期改造期间，天津街及周边共动迁搬走常住人口3.6万人，虽未达到天津街“空心化”的地步，但对天津街人气、消费流的影响也是立竿见影的。仅拿3.6万人口吃的一项而言，按人均每天10元消费标准，一天在天津街上即减少消费36万元，此外这些常住人口的迁移，对天津街人流的影响也不言而喻。目前环绕天津街公交线路仅有18条，与毗邻的青泥洼桥商业区周边36条公交路线有明显的差距，交通组织的滞后、客流运量的悬殊及常住人口的迁移很大程度限制了天津街客流的增长。
　　5、南北收入水平、生活习惯差异。众所周知，南北方城市居民收入差距明显，一条新的商业步行街、全新投入的10万多平方米商业场所带来的商品，对人均可支配收入不高的大连本地消费者而言必然很难消化，而我市尚未迎来旅游的高峰，国内外旅游者购买力也未完全在天津街上表现，自然与天津街商家所期待的开街后货如轮转的繁华差距很大。此外，南方人生活喜欢昼伏夜出，过夜生活，北方人截然相反的生活习惯也使天津街上的以经营特色小吃和夜宵服务为主的福铭祥开业后即遭受尴尬。
　　6、商业文化气息不浓。逛过新天津街的人的突出感受是，新天津街东西贯通，各设施日臻完善，商业建筑气派，风格时尚，所透漏出的现代气息可与欧美商业街媲美。但新天津街失去了原有的历史文化延续也十分明显，天津街作为有百年商业历史的老街，其沧桑变迁本身就是大连市商业发展的一个缩影，但在当前的新天津街上很难找到天津街随岁月变迁发展的历史轨迹，老天津街让大连人耳熟能详的“王麻子锅贴”、马家饺子等“老字号”也早已不见踪影，百年老街特有的历史文化未能发扬恢弘。
　　二、振兴天津街商业步行街的对策
　　1、遵照市场规律，加强业态调整。天津街商业步行街繁荣兴旺的关键取决于业态组合是否科学，符合市场规律。对于已开业的商家要依靠市场调节业态，如天和广场将原二层以上进行闭馆调整，重新规划业态，已摆脱传统百货定位的集时尚、休闲、娱乐、舒适、人文关怀于一体的新天和将于年底前以全新的形象矗立于天津街，成为天津街商业街又一大众消费的商业品牌；对于未开业的商家，如天海同乐城、万国购物和舶·品牌港，天津街管理办公室严格控制业态，作到成熟一个推出一个，避免重导覆辙，预计以占领高端消费市场的舶·品牌港、选择通讯服务、女性服务的天海同乐城女人街和销售香港地产零关税产品的香港城将于近期登台亮相；另外，从根本上而言，天津街还是属于市民大众的，从众多本外埠的商业步行街经验来看，基本上所有商业步行街都定位在既有高中档、又有低档商品的消费格局，因此在天津街主街外，要充分利用小街小巷经营成本低，将大型购物中心因经营成本高的原因而无法经营的低档的受百姓欢迎的商品引进来来填补业态。
　　2、完善功能，提高区域竞争力。进一步加强天津街商业步行街的交通组织，努力争取市有关部门支持，对天津街周边路线进行调整，使进入商业街的交通车辆自由方便。在天津街周边增设公交车乘降站点，设立专用出租车停靠站，针对天津街上海路下沉广场东段人气冷清，按照原有人车分流规划，请交通管理部门加强对行人横穿上海路的管理，使行人遵守《交通安全法》，形成走下沉广场扶梯的习惯，也接续了步行街东段人流。完善公共设施，加快普照街停车场和上海路立体停车场开发建设速度，尽快与商业街商业设施配套。积极协调天津街现有开发单位，促进当前商业街上的“半截子”工程尽快启动。
　　3、加快多业并举，缓解商业饱和。当前天津街已成为大型商业设施的栖息地，新天津街无论现在还是将来，商业还是步行街的主体，但要发挥商业步行街的整体优势，商业就必须创造差异化经营，有效地与传统百货业形成经营错位。同时要加大大众娱乐业发展力度，提升娱乐业地位和影响，促进汤姆熊等娱乐企业加快引进成人游戏等个性化产品作为新的主打招牌，丰富娱乐业服务内容。加大天津街商业步行街向旅行社和旅游市场的推介力度，条件成熟下可引导有实力企业成立以天津街命名的旅行社，创出天津街旅游、观光品牌。
　　4、以街兴市，扭转天津街常住居民动迁人流减少的局面。进一步采取措施增加天津街上的人气，避免天津街商业街因居民动迁出现“空心化”的现象，在天津街步行街上的拆迁工地如新型地块、国贸大厦地块，撤掉工地临街广告牌匾，取而代之临时高档精品店，以接续人流。利用闲置工地开办封闭农贸市场。充分借鉴星海会展业发展的成功经验，利用天津街上现有的东中西分段的特点，分区段在公共场地举办各种有较大影响的展览、展示会，如成为中国啤酒节天津街分会场、大连服装节的展销分部等等。根据时令举办如家电展示节、名优商品、安全食品、婚沙摄影展示会。以专业展示会吸引众多生产厂家企业的参与，降低商品销售成本，以企业文化、价格优势吸引消费者，拉动天津街人气。
　　5、增加文化品位，弘扬天津街商业文化。进一步挖掘天津街潜在的文化价值，市场化运作商业旅游文化活动，提升步行街文化品味。加强天津街户外广告文化感染力，设立展现大连名企风采的大型实物广告，体现商业街的高雅和繁华。积极筹划建设标志天津街雕塑，类似锦绣中华的格局，在每个商家建文化墙，力争年底竣工。推出散布街头的文化风景线，邀请文化人、民间艺人展示如吹糖人，捏泥人、陶吧、剪纸、杂耍和书画笔会等传统工艺，积极参与我市举办的“服装节”等重要活动，协调市旅游局，把天津街作为大连旅游购物重要景点与大连市商业局、大连市商业联合总会等单位共同举办2004大连天津街商业文化节，推出全市城乡商贸服务行业“服务创品牌，满意在商业”主题实践活动，弘扬诚信文明的商业文化，以文化为纽带，激发天津街厚重的商业文化底蕴，通过开展商业文化活动，推出步行街的知名品牌，形成商业、文化、旅游的互补连动良好局面。
　　6、服务属地经济，加强依法治街。天津街管理办公室以市政府即将出台的《大连市天津街商业步行街管理暂行规定》为执法准则，加强天津街的管理和为企业服务。积极为实现以街养街目标而努力。进一步规范天津街步行街经营活动，制定了商业街户外经营活动协议书。增加商业街经营项目招租透明度，聘请专业招投标公司对天津街部分经营项目实施了招投标探索。强化公共服务职能和公共服务意识，简化公共服务程序，推行一站式办公。对于当前商业步行街商家经营困难的现状，积极争取市区政府对商业街企业优惠政策扶持，帮助企业坚定天津街发展的信心。坚持公开、公示制度，严格天津街有关商业活动的管理。充分发挥天津街现有电子监控系统和电子巡更系统作用，创造良好的执法环境和治安环境。
　　总之，天津街商业步行街开街时间短，天津街管理办公室任务重，工作千头万绪，我们要借此次参加中国步行商业街工作委员会主办的交流会这个机会，认真把外地兄弟单位的成功经验学好、用好，争取早日重驻天津街辉煌。