近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片，古老的步行商业街被不断地升级改造和洗心革面，新兴的步行商业街则更多地被赋予了政府意志和利益驱动等时代特征，与此同时，中国城市特别是中小城市的步行商业街正在遭遇始料未及的“商业劫”，或惨淡经营或改弦更张，造成了城市形象和社会资源的巨大破坏和浪费。因此探究步行商业街的历史起源和发展规律对促进中国步行商业街的健康发展具有十分重要的现实意义。
　　一、步行商业街的起源
　　（一）中国步行商业街的起源
　　中国步行商业街的起源最早可追溯至唐代。唐代的长安城就已出现著名的东市和西市商业街。到了宋代，步行商业街已极度繁荣，《清明上河图》所描绘的就是宋代典型步行商业街的繁荣景象。
　　北京王府井商业街形成于元代，清朝末年逐渐形成商业街。700多年的建街史和100年的商业发展史，为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色，使王府井步行商业街享有“金街”的美誉。
　　北京前门商业街历史悠久，早在元朝，当时丽正门（即今前门）外通往郊外的大道就是它的前身。到了明朝中叶前门大街逐渐形成为一条商业街，至今已有400多年的历史。前门商业街历史上曾经是京城最大的商业中心，悠久的历史造就了前门的许多中华老字号，一些老店、名店至今尚存，在店铺布局、建筑形式、经营特色和商品品种等方面都体现着厚重的传统文化色彩。
　　上海南京路自20世纪30年代起就已闻名遐迩，是上海乃至全国最繁华的商业街，素有“中华商业第一街”的美誉，影响遍及海内外，成为上海的城市标志之一。
　　（二）西方步行商业街的起源
　　西方步行商业街的起源是缘于城市膨胀所导致的城市中心拥挤不堪和生态环境的恶化，伴随着汽车工业的飞速发展，城市中心人口大量迁移到郊区居住，出现城市空心化和城市中心商业衰退的现象。政府为了复活城市中心的商业活力和物业魅力开始兴建步行商业街，以使人们在城市中心生活同样可以拥有安静、繁荣和方便的购物、休闲及娱乐场所。因此城市步行商业街的出现是城市发展的必然选择，是城市魅力的真实体现。步行商业街逐渐成为一个城市的形象和首善之区，代表着城市形象发展的最高水平。
　　西方步行商业街最早出现在欧洲的德国。1926年，德国的埃森市基于前工业紧凑的城市结构和高居住人口密度，在“林贝克”大街（linbeckerstreet）上禁止机动车辆通行。1930年“林贝克”大街被建为林荫大街，并使商业获得巨大成功，成为现代步行商业街的雏形。
　　西方现代步行商业街，兴起于二十世纪60年代以后，欧美许多国家城市面临着交通秩序混乱、空气质量下降、环境严重污染，行人安全降低等一系列难以解决的问题，城市中心区受到郊外购物中心的激烈竞争，导致商业功能衰落和吸引力下降。为解决这些问题，人们模仿早期欧洲步行商业街的建设，以恢复城市中心区的繁荣及解决与之相关的一系列问题。于是各国掀起了建设步行商业街的高潮。如德国的慕尼黑、波恩；法国的巴黎、里昂；英国的伦敦；美国的旧金山；加拿大的多伦多、蒙特利尔等城市都建设了步行商业街区，并都达到了预想的效果。
　　法国巴黎的香榭丽舍大街、美国纽约的百老汇大街、日本东京的银座、浅草商业街等都是闻名于世的步行商业街，德国斯图加特市的考尼格夫街，被称之为“步行者的天堂”。步行街已经成为城市发展的靓丽景观和名片。
　　全世界目前已有1200多个城市拥有步行商业街。其中：德国的步行商业街发展最早、最快、最多；英国城市的中心商业区一般都有几条步行商业街；巴西圣保罗有81条步行商业街，人们可以滑旱冰通过；日本的许多城市都有限时的步行商业街，规定某条街道在一定时限内为步行街；仅有2.7万人口的国家列支敦士登，则规定星期天为“无汽车行驶日”，外国人驾驶汽车前来游玩，必须把汽车停在国境外。　　因此，一到星期天，列支敦士登便成了一个无任何汽车行驶的“步行国”。
　　二、步行商业街的发展
　　（一）国外步行商业街的发展
　　步行商业街的发展与商业街的发展密切相关，纵观全世界商业街的发展历程，大致经历了七个阶段。
　　第一阶段：集市贸易阶段。这一阶段主要体现为自发形成、露天交易、时间间断、条件恶劣、规模较小等特征。目前国内外一些偏僻城市和农村的露天市场和集市交易基本还保留着这一阶段的基本特征。
　　第二阶段：店铺交易阶段。这一阶段主要体现为分行划市、入室交易、时间固定、条件改善、规模扩大等特征。商贩开始进店经营，逐渐形成店铺格局，在道路两侧形成相邻店铺群。
　　第三阶段：商业中心阶段。这一阶段主要体现为店铺集中、数量增多、时间延长、条件优良、辐射扩大等特征。随着商业街的快速发展和商业多业态的集合，城市区域商业中心逐渐形成。
　　第四阶段：规模扩大阶段。这一阶段主要体现为规模迅速发展扩大的特征。在这一阶段大型商业街开始出现。
　　第五阶段：结构优化阶段。这一阶段主要体现为结构逐渐优化丰富的特征。大型百货店及超市等新型商业业态进入商业街并逐渐成为主力店，从而优化了商业街的结构。
　　第六阶段：发展低谷阶段。这一阶段主要体现为发展低落进入低谷的特征。二十世纪60年代，由于大量人口特别是中产阶级迁移到郊区而导致城市空心化的出现，商业街的发展进入低谷时期。
　　第七阶段：飞速发展阶段。这一阶段主要体现为发展热潮蓬勃兴起的特征。这一阶段购物中心（SHOPPING MALL）进驻商业街，商业街由以购物为主的单一性功能扩大到集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、展示于一体的复合性功能，商业街在各国获得极大的发展。
　　在商业街发展的基础上，现代步行商业街的发展大体经历了三代：　　
　　第一代：单纯吸引顾客
　　第一代步行商业街产生于二十世纪60年代后期欧美国家的一些城市，其产生的根本原因是认识到机动交通对城市结构所产生的破坏作用及郊区购物中心的出现导致城市中心区的商业功能日益衰退。为了加强城市中心区的交通管理，保护并刺激城市中心商业的繁荣与发展，许多人认为城市中心区应成为无车辆区。于是城市开始采取设立步行商业街的措施，以鼓励商业、娱乐设施在这里安置，提高与郊区购物中心的竞争能力。
　　第一代步行商业街改善了城市交通环境，疏通了人流，维持和提高了城市中心区的吸引力，使步行街内商店的营业额大幅提高，为城市中心区的商业复兴和防止衰落做出了积极贡献。
　　第一代步行商业街在取得商业成功的同时，也带来一些不利的后果：首先，商业的成功以牺牲步行街内商品种类为代价，因为步行街内外的商店租金差额很大，在步行街内，一些提供基本服务的小商品商店越来越少，而大百货店商品却越来越多；第二，由于步行街商业的集中，吸引了大量的顾客，致使步行街附近街道商店的营业额下降，危害了这些商店的利益；第三，一些步行街规划不当，交通管理混乱，使步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱；第四，第一代步行街设计呆板，缺乏趣味，其单调环境给人留下了“不购物就离开”的印象，最终以失败留在人们的记忆里。
　　总之，第一代步行商业街在形态上仅仅体现了步行的基本要素，其功能单纯是为了吸引顾客。因此，单纯吸引顾客的纯粹商业性步行街，成为第一代步行商业街的典型特征。
　　第二代：体现人文关怀
　　第二代步行商业街在形态上除延续了第一代步行商业街的基本要素外，增加了更多的美化装饰、绿地景观、彩色路面、街头雕塑、休闲座椅等配套服务设施，增加了步行街亲切宜人的氛围，使人们在满足购物需求的同时，可以得到休憩和享受，满足了步行者的行为和精神愉悦要求，体现了对人文的关怀。
　　第二代步行商业街的出现，反映了人们重视城市中心环境的质量，重视人文的行为和环境的关系，给商业带来了新的繁荣，社会文化和环境也因此得到改善，步行街重新得到人们的喜爱。
　　总之，第二代步行商业街体现了“不仅仅强调购物行为，也考虑步行者活动舒适”的设计思想，虽然仍以谋求中心区的商业利润为根本目标，但更多地体现了对步行者的人文关怀。
　　第三代：社会活动中心
　　第三代步行商业街在形态上发生了很大的改变，出现了网络化步行街、地下步行街、经典建 筑和历史文物步行街和空中天桥步行系统，甚至在步行街两端配有城市广场，使步行商业街区的环境更加宜人，功能外延更加丰富。
　　与此同时，展览展示、公益活动、文艺演出、节日庆祝、旅游观光、民俗文化、运动健身等很多社会活动也在步行街内举办，人们到步行街来，不再仅仅是购物，更多的是被优美宜人的环境和丰富多彩的活动所吸引，人们在轻松的环境气氛中充分享受人与人之间交往的乐趣，彰显出步行商业街的巨大社会效益。
　　总之，第三代步行商业街加强了人们的地域认同性，使之成为了城市的象征，成为了城市的社会活动中心。
　　步行商业街发展到第三代，充分表明步行商业街的发展应使社会效益、环境效益和经济效益三个方面达到有机结合和均衡发展，而第三代步行商业街则完整地体现了人们对社会效益、环境效益和经济效益统一的追求。
　　（二）我国步行商业街的发展
步行商业街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化进程不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。在近代和现代，由于种种原因，我国步行商业街发展逐渐落后于西方国家。
　　自20世纪80年代，我国开始建设现代的步行商业街。在世纪之交，我国许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮，步行商业街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行商业街。
　　步行商业街在我国的发展存在其客观的必然性和必要性，随着我国经济的飞速发展和居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式消费”作为一种全新的消费理念逐渐被人们接受。消费者在购买选购商品时对购物场所的选择正在逐渐摒弃单个购物场所，而更趋于选择卖点集中并有充分消费选择权的“街”，成为我国步行商业街迅猛发展的重要支撑点。
　　顺应这种新的消费潮流，1999～2000年，步行商业街在我国迅速热起来，其社会作用、综合功能、经营结构，旨在为商业服务企业营造一个更理想、更舒适的集中经营环境；是商业服务业多业种、多业态的有机组合体；在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，步行商业街成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。
　　步行商业街在我国有着广阔的发展前景，这是由中国的特殊国情所决定的。一是由于中国轿车发展较晚，人们更喜欢就近到商业集中且行走安全的步行商业街购物；二是因为中国人传统里根深蒂固的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇、古街很多，传统商业街大多有上百年、几百年历史，它是传统的民族工商业荟萃之地，有着太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，有着厚重的历史感和传统文化的穿透力，是鲜活的“清明上河图”；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的步行商业街必然成为本地居民和外地游客的最佳选择；四是因为步行商业街不仅是承载人们购物的场所，也是城市的“名片”和“客厅”，是城市改造中的点睛之笔，是提高城市竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着商业发展的繁荣程度，进而体现着一个城市的整体形象。
　　步行商业街在其起源和发展的历史进程中，在功能上完成了由单一的满足消费者购物的基本需求向集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、运动等多元化需求的转变；在街市的规划上经历了由杂乱无章的自由发展阶段到逐步完善、整体布局协调的成熟阶段；在商业街发展与规划的构造上，已逐步实现了网点布局、经营结构、经营形态、门市铺面等配置的合理化与高级化。
　　总之，我国的步行商业街建设和发展，应是商业经营者自觉或不自觉进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性错位、有序竞争发展的一种表现，既是对城市原有商业资源的整合，也应是商业向更高阶段发展的一种准备。