一、房地产市场的几个阶段：
　　中国的房地产市场作为一种市场行为进行运作开始于1992年小平南巡之后。至今已有12年时间。12年间，中国的房地产市场可以说经历了两次发展高潮。第一次为1992年――1993年年中。这可以称之为房地产市场的第一个浪潮。小平南巡之后，以珠江三角洲和海南为首的房地产市场迅速崛起，很快辐射到了北京、华东等沿海地区。这个时期房地产市场的特点是虚火旺盛，泡沫多，具体表现就是金融机构的违规操作，做开发区的多，做地产的多，做房产的少，许多人都以倒地皮为主。由于我国的房地产金融体系还没有建立起来，因此这一时期的房地产开发的物业类型主要集中在高档公寓、别墅、宾馆、度假村、写字楼等。那时候，针对普通消费者的普通住宅产品在市场上鲜有开发商问津。
　　1993年年中，随着国家对金融风险的认识，对房地产市场开始了整顿，随后国家开始了长达将近4年的宏观调控。直至1997 年才宣布经济软着陆成功。宏观调控才结束。这次调控，对房地产的第一次浪潮是一个巨大的打击。众多的房地产商破产，大批土地抛荒，许多物业烂尾。房地产行业被国家打入另类行业。如国家对房地产企业的上市有了极为严格的规定。
　　1998年，随着国家宏观经济形势的好转，国务院确定了以住宅产业作为国民经济发展的主要增长点，同时停止了执行了几十年的福利分房政策，房地产市场开始了真正的市场化浪潮，与此同时金融行业开始与房地产行业结接轨，推出了按揭贷款等新的金融形式。房地产市场遇到了新的发展契机。从2000年开始，以住宅为投资和开发主体的房地产市场开始了突飞猛进的发展。我们可以将这次以福利分房取消为政策先导的房地产市场的发展高潮称之为房地产市场的第二次浪潮。这次浪潮的特点是有实际需求做支撑。在福利分房政策下压抑了几十年的住房需求如火山爆发般涌现出来。巨大的市场需求极大地鼓舞了房地产商的投资与开发热情，2002年以来，全国的房地产市场开发量每年都在5亿平方米以上。住宅的类型也空前广泛。这第二次房地产开发浪潮一直持续到现在。其市场表现结果是，住宅开发量过大，部分地区供过于求，造成较大量积压，与此同时商业地产的开发特别是侠义的商业地产开发由于存在着远高于住宅地产开发的操作难度，因此无论从其开发量还是物业类型都存在着较大的市场空白。由于住宅地产与商业地产开发的不匹配，在有些城市特别是北京等大城市就出现了所谓的睡城、卧城现象。
　　但是无论怎样，在第二次房地产浪潮中，仍然没有很好地解决土地的供应问题，市场的不公平现象严重，腐败滋生。特别是国家始终没有解决好房地产商的融资渠道问题，房地产商的融资来源80％以上来自银行，为银行业带来了巨大风险。因此，从2003年开始，国家又开始了对房地产行业的调控。这次调控首先还是从防范银行风险开始。自2002年下半年以来，我国部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。为了及时解决这些问题，保持房地产业的持续稳定发展，防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定，中国人民银行于2003年6月份发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。俗称121号文件。这一文件从资金方面提高了房地产市场的准入门槛。另外，从2003年2月起，国家开始全面整顿土地市场秩序。先后出台了一系列旨在加强土地管理的政策。特别是今年，更是真刀真枪，为房地产商制定了所谓831大限。这些政策对房地产商来讲可以说是伤筋动骨，以北京为例，今年1071个项目只有288个通过了大限的考验。如果加上60天内补齐80％土地出让金的限定，估计最终过关的项目也只有一百多家。这一切说明什么？说明中国的房地产市场经过10余年的发展，终于进入理性化发展的阶段了。实际上在中国，最应该实行严格的土地管理制度。我们常说中国的国情这一词儿，那么什么是中国的国情？我认为，中国的国情就是地少人多。过去的十多年来，房地产的盲目过度开发致使我国的可耕用地不断减少。据最新资料显示，我国粮食生产已连续4年减产。粮食预警警报已经拉响了。
　　严禁土地协议转让，堵塞土地黑洞，杜绝土地交易中的腐败现象，房地产商获得土地的途径只能通过招标、拍卖、挂牌方式。这一措施终于号准了中国土地市场的病灶，中国的土地市场终于开始正本清源。
　　可以预计，在未来相当长的一段时间里，国家对土地的出让特别是这些年来投资开发过度的住宅类地产的土地出让将会相当严格。房地产商获取土地的成本提高了，获取资金的门槛也在提高，房地产再也不象前几年那样好玩了。房地产商的末路难道到了吗？看怎么看这一问题？土地获得是困难了。但是，中国的城市化浪潮又不可阻挡地汹涌而来。关键看房地产商如何应变。我们说城市化往往忽略一个问题，那就是城市本身的城市化问题。我们的许多城市包括北京、上海这样的大城市实际上都存在着继续城市化的问题。我们感受或评价一个城市的城市化程度往往是根据其繁华程度来决定的。而一个城市是否繁华，实际上又主要是指其商业的繁华程度。由此可以看出，顺应城市化发展的浪潮，房地产商还是会有许多机会的。
　　比如，投入到商业地产的开发。
　　另外，由于今后土地获得不易，也会促使房地产商对好不容易获得的一片土地精耕细作，获得较好的利润回报。其中开发一个能够长期可持续经营的物业可能成为许多房地产商的追求，可持续经营的物业就是我们所说的商业地产。实际上从去年开始，随着住宅市场竞争的高度激烈化，已经开始有开发商有意识地尝试着进行商业地产的开发了。
　　二、商业地产的选择。
　　上面说过，随着土地市场的整顿以及住宅市场竞争空间的挤压，商业地产将成为房地产商关注的重点。但是，商业地产种类繁多，房地产商该如何选择呢？
　　在探讨这个问题之前，我们先来分析一下房地产开发的属性。房地产开发之所以不叫做房地产经营，其实指的就是交易的非连续性。即开发、销售的一次交易行为。这一交易的特点是所有权一次性转换，变现迅速。迅速销售变现，可以说是开发商的共同追求。这是因为房地产开发是一个资金密集型的行业，几乎中国所有的开发商都在以小搏大。房地产开发的这一属性具体落到商业地产开发上，仍然追求的是销售变现。这一追求同商业企业的需求又恰恰矛盾。大多数的商业经营者又不愿意因为购买物业而占压现金流，这就是近几年房地产商开发商业地产鲜有成功例子的原因。
　　这里就出现了一个问题，一方面，由于土地政策和市场的原因，房地产商需要向商业地产转型，另一方面商业地产的开发又与房地产商销售变现的追求相矛盾。这就需要找到一个结合点，即一方面可以开发顺应市场需求的物业，另一方面，又可以满足房地产商的需求。想来想去，这一结合点应该是商业街。
　　那么什么是商业街？通俗地讲，商业街就是由若干大大小小、不同业态的门店聚集在一条街上的商业形态。作为一种商业形态，商业街存在着高、中、低几个档次。其实探索商业的发展历史，我们就很容易发现商业街是最早的商业形态。最早的商业街的雏形是集，定期大家聚拢在一个地方进行商品的交换。时间长了，将集固定下来，自然就成了街。由此，可以看出，商业街通常都是一个城市的中心，是一个城市的聚集点，往高深里说是一个城市的意识所在。其实现在我们很容易感受到商业街的存在。比如有高档次的商业街，象北京的王府井、西单，上海的南京路、淮海路等等。这些商业街有如一个城市的名片，体现着城市的形象和灵魂。另外，更多的可能是许多城市都有的形形色色的专业的或综合性的商业街。比如，在许多中小城市都存在的农贸市场，据资料统计全国有9万多个。我发现在中小城市农贸市场都占有很好的区位，因为这关系到市民们的菜篮子、米袋子，但是这些农贸市场往往又脏乱差，成为城市的牛皮癣。在城市化的浪潮中，这些农贸市场以及还有一些城市老商业街等都急需要更新改造，升级换代。这里面存在着巨大的商机。特别是，档次不高的农贸市场和一些专业商业街的改造。这些商业街由于投资额不是很大，同时由于可以开发成各种各样的小型单店，易于销售，所以与房地产商的销售变现的追求相吻合。
　　现在总结一下我上面所讲，首先，国家土地政策和金融政策的变化迫使房地产商需求新的投资渠道。其次，商业街的改造与开发不仅是城市的强烈需求，而且其开发形式在商业地产的类型中最吻合房地产商销售变现的追求。因此，商业街的开发将成为房地产商关注的一个新的热点。
　　现在的问题是，房地产商如何与现有的商业街进行有效的沟通。这就需要中国步行商业街工作委员会多穿针引线，为双方搭建起沟通的桥梁。在这方面，我们世纪华夏资产管理有限公司也愿意做一些力所能及的工作。比如，我们现在就有强烈的投资愿望，但是苦于找不到合适的投资渠道。这里我简单介绍一下世纪华夏。世纪华夏作为一个资产管理公司，是以创办中国房地产产业投资基金为目的的。它是由中国五矿集团房地产公司、首钢集团房地产公司、中石油管道局房地产公司、北京城建房地产公司和万年投资集团共同创立的。这几家股东都具有很强的资金实力。另外，目前，我们已经与美国普林斯顿基金签署了合作协议，在国内需求合适的投资项目。同时，由于我们的工作性质，还通许多国际基金与投资财团建立了很好的沟通关系。只要由好的项目，我们可以很快搭建起融资的平台。因此，我们非常愿意与与会的大家沟通探讨，需求新的投资方向。