芜湖是一座有着二千多年历史的沿江城市，改革开放以来，芜湖市经济建设得到了迅猛发展，芜湖市中山路步行街建设就是芜湖发展的一个集中体现。中山路步行街全长690米，宽30-40米，东西纵深160-180米，是集购物、旅游、休闲、文化、餐饮等综合功能为一体的商业步行街，总投资1.4个亿元。配套建设鸠兹广场占地面积6.78公顷，绿化覆盖面积3.5公顷。地下设有商场和停车场，面积达2万平方米，广场设立有美术大师韩美林先生设计全国最高城市雕塑“七鸠鸟”。在步行街建设中将优美的镜湖风光引入步行街，实现了人与自然的完美结合，创造了街、场、湖为一体的壮丽景观。中山路步行街工程设计和建设获安徽省道路建设“银路奖”、鸠兹广场设计被评为“全国优秀设计二等奖”、“中国市政工程金奖”。
自1999年开街以来，先后有上海联华、南京新百、安徽商之都、安徽杰成等十余家大型商业企业，八家金融企业等共计176家企业落户步行街。中山路步行街被授予全国“百城万店无假货”示范街、首批全国“购物放心一条街”称号。
在经济全球化和中国加入WTO、城市化和城市现代化进程不断加快的形势下、传统的计划经济模式在城市建设和管理方面已面临巨大挑战，为适应社会发展的需要，与时俱进，在城市管理与建设上人们提出“经营城市”的理念，认为城市类似放大的企业、城市和企业一样需要经营。所以芜湖在1999年出台了公共产业市场化运作，土地有偿使用和转让使用权等政策，认为经营城市资产有着十分广阔的层面，每一个层面的精心运营，都可能带来丰厚的回报。也就是说，城市本身不仅值钱，还能通过经营城市来挣钱，而芜湖中山路步行街的管理就是经营城市一个比较成功的典范。
土地是城市最大的国有资产，经营城市首先要经营城市的土地。实行城市国有土地资本运营是土地资本的重要性决定的。土地是一个城市产业结构空间布局和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间发挥发展潜力和发展方向，因此要使有限的城市空间发挥最大的效用，必须高度重视对城市土地的供应和运营的管理，努力提高土地资本的利用效率和空间的生态环境效益及经济效益。土地是一切经济活动最基本的载体，土地又是不可再生的资源。土地的重要性及其资源的稀缺性，决定了城市政府必须对土地一级市场实行垄断，即不仅城市的国有土地必须掌握在政府手中，任何单位和个人不染指土地的买卖活动。而且，属于农村集体所有的土地要出卖，也只能由政府统征。从1999年我市土地有偿公开拍让使用权使用以来，土地日益成为城市资产的重要组成部分，并与城市经济、人口、环境管理的水平紧密相关。一个具有良好经济前景、高效率管理的城市，必然带来的较高的地价水平。由于土地是稀缺的和不可移动的资源，一个城市的建设管理、经济环境等方面的水平与土地收益呈现正比的关系，因此，在城市建设、管理、发展方面投入。近几年来，各地通过土地有偿使用为城市建设和国有企业改革积累了大量资金的事实，体现了加强城市土地经营的重要性。
为经营好城市土地，建立和实施土地收购储备制度，这是加强国有土地资本运营的有效手段。实践证明，开展国有土地资本运营，必须加强政府对土地供应的调控，而建立土地收购储备制度是增强政府供应土地的调控力度，解决“多头”供地的有效手段。在中山路改造中，就将中山路两边土地统一由市财政出资收购，即先投资，组织拆迁部门，按政府拆迁规定进行拆迁将生地变成熟地，通过行使土地“统一收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。这一制度规定，市区房地产开发用地必须先统一由政府收购，按规划部门提供规划要求，公开将熟土向社会拍招开发单位，所有土地必需经过拍让，才发相关产权证书。通过政府土地管理部门一个“口子”向市场供地，强化了政府在土地供应上的主导地位，明晰了城市土地产权关系，从而强化了政府对土地一级市场的宏观管理，为全面实行城市在土地资本运营奠定了良好基础。实行土地招标拍卖，是开展城市国有土地资本运营的必然选择。建立公开、公平、公正的市场环境是社会主义市场经济的客观要求。在中山路步行街改造中，由市规划部门根据中山路步行街改造规划。提出了中山路步行街四处需要旧城改造的土地，即原百货大楼、原十九道门、中山大厦、沿河南路四个地块，共约六万平方米。现为商业银行大厦、金鼎大厦、中山大厦、中西友好花园住宅小区，最高拍价360万一亩。而拆迁成本不足60万一亩，中山路公建投资经决算为1.4个亿，而土地出让金达近两亿元。
芜湖在中山路步行街建成后市政府对管理问题进行了认真研究，针对有关管理部门提出的一些问题，特别是设备的管理由哪个部门承担？以及喷泉监控设备、雕塑维护技术难度大，无专业人员资金困难等原因，认为按照传统管理体系难以运作。决定采取物业管理方式对步行商业街进行市场化运作，招标一个物业管理部门。承担起步行街卫生、保洁、绿化设施维护及秩序管理，将住宅小区管理模式引入中山路步行街。对步行街日常卫生保洁、绿化、设备养护管理等采取公开招标物业管理单位，并具体委托市招标部门，面向全国有关物业管理公司发出邀请函，欢迎参加投标中山路步行街管理，来自深圳、温州、南京等10余家单位参加了投标，执行无标的投标，结果出现每年补贴40-380标价，经过评议最后由芜湖市一家物业公司以每60万元补贴中标，仅此就节约了200多万元，在体制上也开创了打破铁饭碗的先河，物业公司每两年一换，用工全部从市场公开招聘。对涉及行政管理处罚由市城市建设管理大队派员配合、治安问题由公安配合，在此基础上，成立了步行街管理机构，广场景区管理办公室并从城管、公安、工商等部门抽调有关人员参加管理，管理办公室主要承担对物业公司招标承诺的考核。行使综合执法权、审批权，设备到使用年限或非人为损坏维修、更换审定权，同时将日常管理养护权力和维护义务全部交给物业公司承担。又把沿街广告、停车场、儿童游乐场、绿化、摄影摊位等均纳入物业公开招标。并获得成功，仅一座公厕招标每年就上交管理费6万元。一个小售货亭（下面为配电箱）就拍租一年租金2万元，并将在街面临时商业活动促销、咨询活动，门前三包及占道也一并纳入物业管理收费，仅此一年收入就达180余万元。中山路步行街第二轮招标中，物业公司投标不但不要补贴费，而且每年还上交政府6万元，第三轮招标，每年上交政府16万元，同时承担节日摆花费8万元，设施维修更换费22万元，经调查可能系我国唯一政府在管理上实现零投入的步行街。
中山路步行街在管理上成功，实现传统管理模式上突破，精兵简政，为全市的公用事业改革，闯出了一条新路。中山路步行街市场化运作，从管理上要效益受到社会各界的肯定，上海、北京一些城市得知此消息后，份份派员前来学习，现在每年就此接待达30批次以上。
中山路步行街经营与探索，使我们尝到经营城市的甜头，并得到新的启发。第一，城市资产是宝贵的国有资产，运作城市资产不仅见效快，效益高，而且也源源不断地为经济和社会事业发展提供支持；第二，城市建设要取得突破性进展，必须是市场运作的路子、市场运作的关键是讲究投入和产出。在传统的计划经济条件下，政府建设财政投入越多，包袱就越重，而采取经营城市市场运作的办法，只要发挥政府的调控作用，就可以少花钱办大事，不花钱办成事。第三，搞好经营城市必须解放思想、敢于创新。把城市发展的着眼点由单纯投入型向经营投入型转变，通过城市有形资产经营增值、无形资产价值变现和城市品位不断提升，才能建立起经营城市的自我滚动发展的新机制，通过中山路步行街的经营探索和实践，我们实施城市资产、经营思想越来越清，路子越不越宽，不仅实现城市国有资产的保值、增值，而且增加了政府的财政收入，更重要是通过经营城市的观念，解决了近期困扰城市经济建设发展的资金不足问题。初步探索出一条经营城市的良性循环路子。
芜湖市广场景区管理办公室
二00四年九月二十日 |
