随着北京王府井、上海南京路商业步行街的建成，在全国引起了较大的反响，许多城市大有仿效之势。历史经验告诉我们，办任何事情，要想获得成功，实现应有的社会经济效益，都要遵循社会经济的客观规律，否则，就不会达到预期的目的，甚至会造成社会资源的浪费。我们在城市建设中发展商业步行街，应当认真加以论证，既要多方考察那些已经建成商业步行街的实际效果，又要具体分析自身的实际需求，弄清楚需要和可能，以及怎样建设的问题，切不可贸然处置，不顾主客观条件是否具备而出现一哄而起的场面。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（一）

　　我国在城市中发展商业步行街的工作起步较迟，尤其是选择商业最繁华的街路建设商业步行街，是近几年才在少数城市有所展开。我们对商业步行街的认识是随着实践的发展才逐步加深的。商业步行街同其他任何事物一样，有其客观的评判标准和要求，有它自身的标志和特征。从客观上讲，发展商业步行街，应从现代角度出发，面向新世纪，立足高起点，使街区功能和城市功能、社会环境和自然环境实现现代和传统的完美结合和协调发展，使社会资源和自然资源尽可能地纳入市场，实现最佳的社会经济效益。从商业步行街自身方面考察，我国部分城市已经有了一些成功的做法，多数是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表现形态主要有三大类：一是商业服务最繁华的街路，功能定位以经营综合性商业为主，如北京的王府井，上海的南京路；二是历史传统街路，功能定位突出以吃为主，如南京的夫子庙、宁波的海曙楼；三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如番禺的电器商品街、武汉的经营小商品为主的汉正街。但不管哪种形态的商业步行街，其最主要的服务功能除了购物以外，还有旅游、娱乐、展示和商务等，以满足现代人的购、吃、住、行、玩等的生活需要。当然，这三大类型的商业步行街，不能成为凝固不变的惟一标准，不必照抄照搬。我们在实践中要从具体情况出发，有所改变和突破，有所创新和发展，形成具有自我特色的商业步行街。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）

　　发展商业步行街，从客观上分析，我国许多城市已经具备了一定的条件，主要有：
　　首先，我国城市居民的消费已经达到了相当的水平，消费的质量和消费的行为需要有商业步行街形式的出现。１９９８年，全国社会消费品零售总额达到２９１５３亿元，其中城市为１７８２５亿元，占６０％多，人均消费３８８２元，这是一个全国平均数，在我国东部沿海省份尤其是大城市的消费水平要高出许多。以浙江省为例，１９９９年城市居民的人均可支配收入为８３３８元，农民的人均纯收入为４０００元，其消费率都在７５％以上，其中城市居民的消费水平要高出全国平均数的６０％以上。在生存型、发展型、享受型的多层次的消费群体中，发展型和享受型的消费正处在较快的发展周期，居民的消费自主权在加大，消费能力在提高，消费质量在上升，不仅消费数量增加，而且消费结构优化，吃穿等消费比重逐渐减少，游玩等消费比重逐渐增大，年度消费“万元级”、“十万元级”的家庭群体已占到一定比重，开始追求高档次的消费。居民消费水平的提高，消费行为的变化，需要有适合消费需求的商业服务网点群形式的出现，这就是发展商业步行街的基本前提。

　　 其次，城市的商业网点建设已经达到了适当的规模，商业服务网点群的出现，网点单体规模的扩大和档次的提升，从主体上形成了商业步行街的雏形。以杭州市为例，１９９８年底共有商业服务网点１０．５万个，平均每千个居民拥有１７个，中高档消费的商店已基本可以满足，居民日常消费的网点也已基本配套。更为可喜的是，在大城市中，以市场原则为前提，受着交通原则和行政原则的影响，出现了以中心地为圆心，以商品销售和餐饮服务的最大辐射能力为半径的不同级别的商业服务网点群圈，其中那些相对高级的商业网点群圈为我们发展商业步行街创造了条件。就综合性的商业步行街而言，在网点设置上，购物和餐饮要有适当的比例，在业态分布上也要有特色和层次，比如购物，既要有较大规模的综合百货店，也要有一定知名度的专业特色店；在餐饮业中，既要有高档次的饭店，又要有较多的面向大众的用餐场所。所有这些要求，都是目前大城市中那些相对高级的商业网点群圈所初步具备的。总之，一个城市具有一定规模的能够满足各类消费需求的商业网点群圈是发展商业步行街的基本条件。
第三，商业在社会主义市场经济体制运行中的重要地位和作用，已经引起有关部门的关注和重视，在发展商业步行街中将得到共同认识和有力支持。一个城市的存在是以商业的存在为主要支柱；同样，一个城市的繁荣是以商业的繁荣为主要标志。商业的繁荣是现代城市充满生机和活力的重要表现。发展商业步行街不仅是提升了商业的档次，更主要的是提升了城市的品位，是物质文明和精神文明发展到一定高度的重要象征。正因如此，像北京王府井，有关部门敢于投入数十亿元建设具有国际水平的商业步行街，其中道路基础设施改造就达１０亿元。发展商业步行街，最主要的难题是要处理好商业与交通的关系。由于历史的原因，目前商业干道和交通干道是混为一体、互为共用的，发展商业步行街，就是要把街路的这两种功能区分开来，这是一笔很大的投资。商业与交通不是谁服从谁的关系，而是相互依存、相互配合的关系。城市交通对商业的作用，其主导方面是为商业输送客流，使商品销售成为有水之源；制约方面是占去了有限的街路空间，不便于购物的人流通行。发展商业步行街，就是要在商业最繁华的街路内处理好客流和车流的矛盾。实行车辆分流，是发展商业步行街的合理要求和基础条件。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（三）

　　发展商业步行街，最本质的目的是适应社会经济的发展形势，最大限度地满足人们的消费需求，创造最大的社会经济效益。因此，就发展商业步行街本身而言，应该从具体条件出发，坚持实事求是的原则，积极谨慎地处理好如下几个主要问题。

　　 第一，定位问题。商业步行街的功能定位，关系到发展方向是否正确，是否具有生命力的问题。功能定位，涉及到两个层面的问题需要研究。一是发展哪一类商业步行街。按照目前国内的一些成功做法，这个问题比较容易明确。比如，如果是择取最繁华的商业街路加以改建，功能定位应以综合性的商业为主。这里有一个原则需要掌握，不论是发展哪一类商业步行街，凡是利用原有街路改建的，都要注意保护和发展原有的特色，不要随意舍弃，如果是新建的街路，则另作别论。二是面向哪一类消费群体。这个问题比较复杂。我们面临的市场大环境是相对过剩经济，或者说是买方经济，即市场商品是供大于求，由买方支配卖方。从严格意义上说，一般的日用大众消费品在全国的绝大多数城市没有任何地域优势，消费者随时随地都可以买到自己需要的任何一种商品。因此，确定哪一类消费群体作为自己的市场定位，就显得特别重要。商业步行街的定位不同于一家商场的定位，需要从客流量的具体结构出发，就一般大城市而言，客流量往往是三部分人组成：本地人、外地人和外国人，而这三类人中本地人和外地人往往占大多数，是消费群体定位的侧重点，是购买力的主体，外国人则是兼顾的对象。从目前情况看，外地人、外国人的消费水平并不高，据杭州市统计，１９９９年外地人到杭州的消费包括购、吃、住、玩仅７５０元人民币，外国人到杭一次的消费也仅４２０元美金。这是任何商业步行街需要掌握的一个尺度。应当指出，这种消费群体仍然是一个综合性的概念，在每一种消费群体中还有高、中、低消费水平之分，但这种消费水平之间对象的选择，则应由商家自己作出具体的把握。

　　 第二，规模问题。我们发展商业步行街还处在起步阶段，实践的经验还不够丰富和完善，因此，在开始时规模一般不宜搞得过大，实行由小到大、逐步发展的策略比较有利和主动。讲规模，涉及到两个方面的问题：一是商业步行街的长度规模，即商业步行街建多少长。长度规模的确定，要同这个城市和街路能够吸纳的客流量及其实现的购买力联系起来进行分析和论证。有资料显示，在目前的客流量中逛街和购物的比例大致是５∶１，就是说在一万个人的客流量中只有２千人是购物的，而这２千人在购物中实现的购买力则是未知数，如果人均消费以１００元计算，为２０万元，以５００元计算为１００万元，由此可以获得相应的结论。当然，客流量和实现的购买力是个动态的概念，随着人民生活水平的进一步提高，商业步行街的完善和发展，将会吸引更多的客流量和购买力的实现。在这方面，北京王府井商业步行街的情况和经验给我们提供了很好的启示。这条步行街全长８１０米，根据测算，要真正实现旺街旺市，日客流量应达到１００万人。去年国庆节前开业以后，盛况空前，客流如潮，日客流量突破了１００万人，达到了预期的效果。但是，这中间明显有着假日经济的效应，国庆节假日一过，客流量已明显减少，原来的兴旺景象也有所改变。由此可见，客流量的预测是否正确关系到商业步行街的兴衰成败问题。二是商业步行街的商场规模。就综合性商业步行街而言，其经营主体应是大商场，体现当今市场的一流水平，但大商场数量不宜过多，尤其是规模不宜过大，否则将影响步行街的业态布局和层次特色，对大商场本身将影响投入的回报。北京王府井商业步行街中的新东安市场就面临着这样的问题，前期工程投资３５亿元，每年需向银行支付利息３．５亿元，如果年销售额３５亿元，仅利息一项，就要消耗毛利１０％，即使年销售额达到７０亿元，也要消耗毛利５％，这是一个不轻的负担。规模问题，是发展商业步行街中一个极为重要的问题，有投入就要有回报，回报要着眼于多个方面，既要考虑当前，更要考虑长远，既要考虑社会效果，更要考虑经济效果，当然最终还是要落实到经济效果上，这是市场经济最本质的要求。

　　 第三，结构问题。商业步行街的业态结构要服从于功能定位，服务于消费群体的大多数。一个综合性的商业步行街的业态结构要满足于人们对购物、旅游、娱乐、休闲等方面的生活需要，并且要创造出自身的特色，努力做到对外国人而言应显示出中国的特色，对外地人而言应显示出一个城市的特色，对本地人而言应显示出是商业步行街的特色。在具体业态上，既要有多样性，又要有层次感，既有所侧重，又有所兼顾，满足不同对象不同层次的消费需求。“阳春白雪”和“下里巴人”兼顾，仍然是今后一个时期的基本消费主调。比如，要有高档次的综合百货商店和专业特色店，所售商品的品牌要是全国一流乃至世界精品；要有中、低档的一般商店，经营大众化的消费品。要安排一些具有独特经营风格的老字号商店，这对广大消费者有着较大的吸引力。现在人们的消费中吃、住、玩已经占到很大的比重，并且随着时间的发展，生活水平的提高，这方面的比重还将进一步加大。消费者这方面的需求变化在结构的安排上要给予充分体现。业态结构的布局相对比较复杂，处于动态性的经常变化之中，要随着实践的发展，不断地进行调整、充实和改进，使商品销售做到贴近消费需求，使商业步行街具有旺盛的生命力。
在这场规模浩大的商业街改造热潮中，政府资源、房地产资本、商家积极性都被充分地调动起来了，惟独最重要的一样东西被人们遗忘了：促使商业街繁荣的机制。